IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS ‘INTER VIVOS’ (ITBI)

Prof. Ms. Roger Moko Yabiku

            O imposto sobre a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (ITBI) é de competência dos Municípios, segundo o artigo 156, II, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. E também do Distrito Federal (DF).

            O ITBI também é conhecido como ITIV. Alguns o denominam de “sisa”, do francês “saisine”, que significa posse. Essa imposição tributária depende de conceitos do Direito Civil. “Bem imóvel por natureza é o solo; bem imóvel por acessão física é tudo que a ele se incorpora, natural ou artificialmente, como plantações e construções (art. 79, CC)”, ensina Regina Helena Costa (p. 403).

            O tributo é devido no Município da situação do bem, preceitua o artigo 156, § 2º, II, CF. Os direitos reais sobre imóveis são a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, a concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso, preceitua o artigo 1.225, CC.

            Há três hipóteses de imunidade ao ITBI. Uma delas, de caráter político e disposta no art. 156, II, CF, abrange os direitos reais de garantia sobre imóveis, como o penhor (art. 1.431, CC), a hipoteca (art. 1.473, CC) e a anticrese (art. 1.506, CC). Trata-se de uma maneira de não onerar ainda mais o sujeito passivo.

            As outras duas imunidades ao ITBI estão no art. 156, § 2º, I, CF: “Não incide sobre a transmissão de bens e direitos incorporados ao de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.”

            Regina Helena Costa explica (p. 404):

Como se extrai da dicção constitucional, ambas as hipóteses de imunidade não se configuram no caso de a atividade preponderante do adquirente ser a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. A atividade preponderante do transmitente ou cedente, portanto, é irrelevante. A finalidade é facilitar a formação, transformação, fusão, cisão e extinção de sociedades civis e comerciais.

SUJEITO PASSIVO

            De acordo com o artigo 42 do Código Tributário Nacional (CTN), o sujeito passivo do ITBI pode ser tanto o transmitente quanto o adquirente. Contudo, é mais comum que o adquirente seja definido como o sujeito passivo da obrigação tributária, conforme disposição de lei municipal ou distrital.

            Com relação ao sujeito passivo do ITBI, Regina Helena Costa faz importantes considerações:

Além dos contribuintes, há os responsáveis pelo pagamento do imposto. É a hipótese, por exemplo, do art. 134, VI, CTN, que estabelece que, nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, responderão pelos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis ‘os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício’. Assim, se numa compra e venda de bem imóvel, por ocasião da lavratura da escritura, tais pessoas não verificarem o recolhimento do ITBI pelo contribuinte, poderão vir a arcar com o ônus do pagamento do tributo.

FATO GERADOR

            A transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos e sua aquisição são o fato gerador do ITBI.

            Eduardo Sabbag explica (p. 1053):

1. a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis por natureza;

2. a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis por acessão física;

3. a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia

4. cessão (onerosa) de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

            Com relação ao fato gerador do ITBI, há quatro parâmetros conceituais: a) onerosidade, b) bem imóvel por natureza versus bem imóvel por acessão física; c) direito real sobre imóvel e; d) cessão de direitos.

            Onerosidade ocorre numa relação bilateral em que há enriquecimento de uma parte e empobrecimento de outra. O “contrato de gaveta” e o compromisso de compra e venda não impõem obrigatoriedade do pagamento do ITBI, pois não há transmissão do domínio do bem imóvel.

            A transmissão imobiliária só ocorre jurídica e efetivamente com a transcrição com a averbação do título, geralmente escritura pública, no Cartório Cível de Registro de Imóveis (art. 1.245, CC).

            De acordo com a Súmula nº 108, do STF, o imposto incide sobre o valor do imóvel na data da transmissão e não na data da celebração da promessa, porém, em conformidade com a legislação local.

            Usucapião não é considerado transmissão com caráter de onerosidade. Porém, incide o ITBI em arrematação de imóvel em leição judicial.  Com relação à partilha do bem imóvel pela metade, em divórcio, não incide o tributo por haver somente a partilha do bem. Contudo, se uma parte, por exemplo, ficar com mais da metade do bem imóvel, entende-se que houve transmissão a propriedade, então, cabe a cobrança do ITBI.

            O excesso de meação gera a tributação. É oneroso se houver compensação por outras transferências ocorridas durante a partilha. Se for por ato não oneroso, incide o Imposto de Transmissão ‘Causa Mortis’ e Doação (ITCMD), de competência dos Estados.

            No Imposto Territorial Rural (ITR), a incidência é somente no imóvel por natureza. Contudo, no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e no ITBI, há incidência tanto sobre os bens imóveis por natureza, quanto nos bens imóveis por acessão física.

            O ITBI também incide sobre os direitos reais sobre bens imóveis, tais como propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel. Porém, não abrange penhor, anticrese e hipoteca.

            O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, se o usufrutuário pode ser contribuinte de IPTU, também pode ser sujeito passivo de ITBI. Com relação a cessão de direitos, só há incidência do ITBI quando essa cessão de direitos equivaler à própria transmissão do bem.

BASE DE CÁLCULO

            O ITBI tem como base de cálculo o valor venal dos bens imóveis transmitidos ou dos direitos reais cedidos, segundo o art. 38, CTN. “Vale dizer que a base de cálculo será o valor de mercado (ou preço à venda, à vista, ou em condições normais de mercado), sendo irrelevante o preço da venda constante da escritura”, explica Eduardo Sabbag (p. 1060).

            Geralmente, o valor venal, uma estimativa do valor de mercado, é estabelecido em lei municipal e reajustado periodicamente. Caso o Fisco discorde do valor, pode fixá-lo por meio de arbitramento (art. 148, CTN).

ALÍQUOTAS

            As alíquotas do ITBI expressam-se em percentagem única sobre a base de cálculo. Alguns autores, como Regina Helena Costa (p. 406), entendem que a progressividade se aplicaria ao ITBI, embora não haja previsão constitucional. Contudo, por ser um imposto de natureza real, o Supremo Tribunal Federal (STF), na Súmula 656, entendeu que é inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o ITBI.

Leia mais:

COSTA, Regina Helena. Curso de Direito Tributário. Constituição e Código Tributário Nacional. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

SABBAG, Eduardo. Manual de Direito Tributário. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2013.